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        王广强:1.5级开发 有利于实现土地价值最大化

        来源:中国房地产报 浏览次数: 发布时间: 2016-01-14

         

            目前,中国的土地开发常常分为一级开发和二级开发两级,前者是指政府主导的征地、农转用、拆迁和市政道路等基建行为,后者则是指土地使用者直接对土地进行开发建设的行为。不过传统的土地开发模式在现在的新城新区建设过程中却常常遭遇脱节的尴尬。世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为,以1.5级开发为核心的“梯级开发”模式更符合新城开发的复合需求。

         

            中国房地产报:梯级开发与传统的开发模式的区别在哪?

         

            王广强:首先,梯级开发模式与传统开发切入的时间点不同,传统开发主要在招拍挂拿地之后,而梯级开发可以在土地指标没有出来的时候先通过短期租赁做土地预热。其次,传统的土地开发模式的灵活度也不如梯级开发。

         

        1.5级开发模式对于政府的价值在于,体现政府/区域/项目整体形象、炒热周边地块,同时推动该地块的公共建设进程。对于开发商而言,1.5级开发有地块价值提升的协同作用,能有效地进行产品展示,为项目开发提升人气及信心。对于商户而言,1.5级开发能给他们带来低投资下的产品展示空间,为商户的新产品测试提供了非常好的平台。    目前针对土地不能通过一二级联动开发的情况,1.5级开发将是一种有效的介于一级与二级开发中间的模式。不同于一二级联动的方式,1.5级开发更清晰地规定了土地的使用期限及开发商的退出机制,从一级开发过渡到二级开发更加合法合规,更加符合市场规则。

           

            中国房地产报:新城开发运营的一大难题在于住宅、商业和产业三者拥有截然不同的商业周期,如何协调三者周期是后期运营的一大难题,1.5级开发模式是否更容易解决类似问题?

            王广强:1.5级开发能有效地协调不同业态项目周期的问题,这是由1.5级开发的性质决定的。1.5级开发弹性大,能帮助多业态共存,并有效地通过融合不同业态的周期提升地块的价值。同时,通过不同的主题,如产业、商业、住宅、旅游等,撬动1.5级开发的核心价值。 

        中国房地产报:1.5级土地开发模式与目前流行的PPP模式未来是否有可能在新城开发领域实现融合?王广强:当然。1.5级是土地开发模式,引入PPP模式能使项目融资渠道更加灵活、更加多样化,同时,对融资杠杆和现金流方面也有明显的影响。

        所属类别: 时政新闻

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