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深圳土地开发新政:改变单一货币补偿做法 增加留用土地

作者:土地开发部来源:财经网 浏览次数: 发布时间: 2016/1/8

 

为加速推动因利益分享难以协调故难度日增的土地整备进程,由深圳市规划国土委(下称规土委)草拟的《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(征求意见稿)(下简称《办法》),将处于征求社会意见阶段。

 

作为土地整备来源最重要组成部分之一,“随着土地价值显化,原农村集体经济组织继受单位(原有农村全部城市化后,通过分拆或合并形成了新的街道、社区工作站等基层管理单位,就是原农村集体经济组织继受单位)对土地的利益诉求越来越高,土地整备的难度也越来越大”,在解释上述《办法》出台的背景时,深圳规土委称,“故而在'十三五'期间,土地整备必须创新土地整备利益统筹机制。”

 

按照《办法》,深圳未来将改变以往单一货币补偿的做法,通过安排留用土地、共享土地出让收益、拨付土地整备资金等多种方式,提高原农村集体经济组织及相关权益人土地收益分配比例,使其共享城市发展红利。

 

“《办法》使土地增值收益在多元主体之间合理分配,找到政府与原集体经济组织继受单位的利益平衡点,实现多方共赢,为深圳构建适应存量土地的新型管理制度开展有益探索。”深圳规土委称。

 

具体而言,《办法》选取了深圳目前比较有代表性的两类土地整备项目,在全市范围内试点土地整备政策创新,一类是“整村统筹整备”;另一类是“片区统筹整备”。

 

在“整村统筹整备”项目中,为鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内的全部未完善征(转)地补偿手续用地纳入土地整备,《办法》给予了更多优惠:一方面规定留用土地不受试点项目范围内规划建设用地面积40%的规模限制,原农村集体经济组织可获得更多的留用土地;另一方面,在项目留用土地的地价计收规则中,留用土地全部按照需腾挪合法用地的地价标准计收,将降低原农村集体经济组织项目开发的地价成本和资金压力,提高项目的开发利润。

 

在“片区统筹整备”项目中,如果规划功能为工业用地的,容积率2.0以内的部分,所得收益80%归原农村集体经济组织继受单位,20%纳入市国土基金;超出容积率2.0的部分,所得收益30%归原农村集体经济组织继受单位,70%纳入市国土基金;如果规划功能为居住用地、商业服务业用地的,容积率3.2以内的部分,所得收益30%归原农村集体经济组织继受单位,70%纳入市国土基金;超出容积率3.2的部分,所得收益10%归原农村集体经济组织继受单位,90%纳入市国土基金。

 

为加强城市规划与土地整备的互动,《办法》还提出了建立土地整备单元规划制度。土地整备单元规划以“两层次范围、三大类用地”为基本框架。“两层次范围”包括整备总体控制范围和留用土地范围;“三大类用地”包括留用土地,留用土地范围外移交政府储备的公共基础设施用地及政府发展用地。

 

《办法》还提出要推广该市坪山“整村统筹”试点经验,鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内未完善征(转)地补偿手续用地全部纳入试点项目,以一揽子解决土地历史遗留问题。有相关人士在向《财经》记者解析深圳土改的细节时透露:深圳市此前在坪山新区以南布、沙湖为试点地区,推进“整村统筹”土地整备工作,应该说取得了一定成效。

 

深圳是中国目前较早且为数不多的开展土地整备(整理和储备)的城市之一。这一模式通过综合运用收回土地使用权、征转地历史遗留问题处理、填海造地等多种方式,对零散用地进行整合,并进行土地清理及土地前期开发,统一纳入土地储备。既可盘活存量土地,亦能为重大项目提供成片新用地。

 

据《财经》记者获悉,截至2014年底,深圳通过土地整备累计释放土地139平方公里。它已与城市更新项目一起被并称为深圳市土地二次开发的两大利器。 

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