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深圳前海首创1.5级土地开发模式实现滚动发展

作者:郑发集团土地开发部来源:深圳特区报 浏览次数: 发布时间: 2015/12/31

导语:深圳前海经济发展一直都受到大家的强烈关注,据悉,前海创新土地租赁模式开启,还将出台“土地租赁管理办法”,使前海在不同时期、不同地块充分实现土地开发的“循环滚动”与业态升级。

 

按照《前海现代服务区综合规划》,前海将打造成为集创新金融、现代物流、信息服务、科技与专业服务等现代服务业的高端集聚区,引领深圳未来30年的发展。而自从前海成立5年来,重大政策利好从未间断,战略地位愈加重要。

 

对于前海的开发建设而言,如何在保持长远规划的同时适应新形势,又要避免短时间内的“野蛮生长”,这将是个不小的难题。

 

对此,前海的主要应对方式之一就是以1.5级开发为核心的前海创新土地租赁模式。通过租赁或短期土地使用,进行过渡建筑建设以快速形成产业聚集、吸引人气,也为将来的二级开发做好充分预热准备。

 

首创1.5级土地开发模式

 

一般而言,国内法定的一次性出让土地使用权的年限是40年,前海土地改革则实现了别具一格的创新突破。

 

20135月,前海土地管理改革创新要点及配套政策正式对外发布,根据《要点》,前海将实行弹性年期制度,对自用土地,以分期出让、分段计收地价方式供地,确定首段年期和分段年期安排。

 

据此,前海的“梯级土地开发模式”登台亮相。所谓梯级开发,分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级共5个等级。1级是城市基础设施建设,形成城市后续建设运营的结构骨架。2级即商业、办公、服务配套、居住等地产开发项目和城市建设等,目前包括合作区内在建的卓越、华润办公楼以及前海法治大厦等永久性公共建筑均在此列。

 

1.5级开发则为前海所独创。指的是根据基础设施建设情况和土地开发时序,通过租赁或短期土地使用,采用建设可移动、可生长的建筑和设施,开展品牌及影响力活动,在建设过程中展现前海未来形象,挖掘土地价值,形成滚动开发。

 

在前海的1.5级开发中,最具代表性的当属万科地产开发的前海企业公馆

 

采用BOT(建设-经营-转让)建设模式,万科以“零”地价的方式向前海管理局租赁相关土地8年经营权,以从事办公楼宇开发和租赁业务,特许权期限届满时,建筑将无偿移交给政府。无论从生产建造还是投产使用,1.5级土地开发的效率和价值都体现得十分明显。

 

企业公馆不仅是前海首个1.5级开发项目,也是首个落成的商业办公项目。从2014年底开放至今,灵活、个性、辅以园林景观的企业公馆建筑群以新颖、现代化的形象,成为前海的形象展示窗口,也成功凝聚起前海首个实体产业生态圈。

 

前海企业公馆受热捧

 

作为前海的第一扇窗口,入驻的企业无疑将收益多重战略价值。

 

因此,早在前海企业公馆建设期间,就吸引了各大名企的“争抢”。走在企业公馆内,可看见恒生、汇丰、工行、农行、建行、招行、联通、移动、印尼力宝、前海人寿等等金字招牌,香港金银业贸易场也已经进驻企业公馆。

 

记者从前海企业公馆负责人处了解到,目前企业公馆平均租金水平在每平方米每月250元,与深圳福田CBD持平,已签满100%,共64家,引进的基本上都是具有金融创新、深港合作特性和强大品牌示范效应的代表性标杆企业。

 

据该负责人透露,尤其在自贸区挂牌后,受政策利好因素影响,多增加企业为24家,园区办公人数也增加599人,目前园区已容纳超过1400人在此办公。

 

广发证券负责人则表示,在前海自贸区落户这一年中,营业部从无到有,收获满满,在第一年就实现盈利,并在全国所有新营业部排名第一。

 

除了为企业服务,在“惠民生”方面,企业公馆也让不少市民尝到了“甜头”。目前,园区跨境电商企业已经从1家增加至5家,不少市民会专程来前海购买物美价廉的进口商品。

 

“前海作为国家级的自由贸易实验区,有先天的地理位置优势,在前海我们可以快捷且低成本利用外资,给企业发展壮大带来充足的血液。另外在政策上我们也可以享受到前海的税收优惠,使我们能够有更多的空间让利于消费者。”腾邦集团相关负责人向记者表示。

 

特别值得一提的是,今年68日,国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金正式获批,万科企业公馆的租金收益因稳定、盈利水平可期,成为投资标的, 这将在极大程度上盘活资金利用效率,更好地满足了前海开发建设与居民的投融资需求。

 

将出台“土地租赁管理办法”

 

目前在前海,1.5级开发项目还包括前海创新商务中心、前海周大福全球商品购物中心以及前海深港青年创新创业梦工场。

 

这些项目的共同点在于建设投产快、方式灵活、成本低以及尽快抢占先机、凝聚人气。

 

土地租期为10年,前海创新商务中心就采用了“工厂制造+现场安装”的模块化建造方式,不仅在半年内建好交付使用,成本相较钢结构则减少1/8-1/6,且绿色环保,还可重复使用,快速解决了前海相当一部分企业的办公需求。

 

与企业公馆同期开业的前海梦工场在这一年内也实现了深港创新创业圈的形成聚集,成功引进深港国际创业团队115家,成为了前海进一步推动深港合作的重要载体和组成部分。

 

至于前海周大福全球商品购物中心,则成为前海“惠民生”的亮点项目。一期建设时间不到半年,开业首个周末就吸引了40万人次,通过跨境电商方式为内地市民提供了丰富多样的价廉质优的香港和国外商品。

 

前海开发投资控股有限公司副总裁舒东表示,1.5级开发可以说是综合运用了弹性年期、集约奖励、需求管制等调解工具,符合土地改革方向,也满足产业发展差异化、多样化的用地需求 ,为兑现前海“一年一个样”的承诺以及早日让自贸片区“见形象、聚人气、见效益”起到了巨大贡献。

 

此外,记者还了解到,为了进一步细化、规范前海土改要点,前海管理局还将出台“土地租赁管理办法”,使前海在不同时期、不同地块充分实现土地开发的“循环滚动”与业态升级。

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